Verkaufen, nicht verschleudern!

Warum Bestandsimmobilien mehr wert sind, als man ihren Eigentümern einreden will

Datenstand: 12. Juli 2026

Auf TikTok, Facebook, YouTube und in vielen Immobilienbeiträgen wird seit Jahren dieselbe Botschaft verbreitet:

Die Eigentümer müssten endlich mit ihren Preisen heruntergehen.

Das Haus sei alt.

Die Heizung sei nicht modern genug.

Das Badezimmer entspreche nicht mehr dem heutigen Geschmack.

Die energetische Modernisierung sei angeblich unbezahlbar.

Ein Neubau sei sicherer, moderner und kaum teurer.

Deshalb müsse die Bestandsimmobilie deutlich billiger verkauft werden.

Natürlich gibt es überzogene Angebotspreise.

Natürlich ist nicht jedes alte Haus automatisch wertvoll.

Schwere Feuchtigkeit, statische Schäden, ein verbrauchtes Dach oder eine vollständig verschlissene Gebäudetechnik müssen ehrlich berücksichtigt werden.

Aber auch die andere Seite muss endlich ausgesprochen werden:

Nicht jedes ältere Haus ist zu teuer. Vielen Käufern fehlt heute schlicht das Geld, um seinen tatsächlichen Wert zu bezahlen.

Aus fehlender Kaufkraft wird eine angebliche Wertlosigkeit des Bestandes gemacht.

Aus einem Finanzierungsproblem wird ein Gebäudemangel gemacht.

Aus dem Umsatzproblem der Immobilienwirtschaft wird ein Preisproblem des Eigentümers gemacht.

Und am Ende soll derjenige verzichten, der das Haus über Jahrzehnte finanziert, gepflegt, repariert und erhalten hat.

Der Verkäufer.

Die Kernfrage: Wert oder Zahlungsfähigkeit?

Drei Begriffe werden in der Immobilienwerbung ständig miteinander vermischt:

• der technische und wirtschaftliche Wert eines Hauses,
• der am Markt momentan erzielbare Preis,
• die Zahlungsfähigkeit eines einzelnen Kaufinteressenten.

Diese drei Größen sind nicht identisch.

Ein Käufer kann möglicherweise nur 150.000 Euro bezahlen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass Grundstück, Gebäude, Keller, Dach, Anschlüsse, Zufahrt, Garage und Außenanlagen zusammen nur 150.000 Euro wert sind.

Es bedeutet zunächst nur:

Dieser Käufer kann nicht mehr bezahlen.

Der tatsächliche Verkaufspreis wird selbstverständlich durch Angebot und Nachfrage bestimmt.

Doch der Marktpreis ist kein naturwissenschaftliches Urteil über die vorhandene Bausubstanz.

Er ist das Ergebnis einer bestimmten Situation:

• vorhandene Einkommen,
• Eigenkapital der Käufer,
• Kreditzinsen,
• Finanzierungsregeln der Banken,
• regionale Nachfrage,
• Zeitdruck des Verkäufers,
• öffentliche Erwartungen,
• und die Zahl vergleichbarer Angebote.

Fehlendes Geld auf der Käuferseite ist kein Baumangel auf der Verkäuferseite.

Den Bürgern fehlt zuerst das Geld

Meistens wird sofort über die Baufinanzierung gesprochen.

Doch das Problem beginnt früher.

Vielen Haushalten fehlt das Eigenkapital.

Es fehlt an Ersparnissen.

Es fehlt am frei verfügbaren Einkommen.

Es fehlt an der monatlichen Reserve für Kreditrate, Energie, Versicherungen, Grundsteuer, Reparaturen und Modernisierung.

Die Reallöhne zeigen, warum.

Quellen: Statistisches Bundesamt – Entwicklung der Reallöhne und Reallöhne im 1. Quartal 2026.

Die Löhne haben sich 2024, 2025 und Anfang 2026 wieder erholt.

Doch dieser Anstieg folgte auf erhebliche Kaufkraftverluste.

Besonders 2022 traf die Inflation die Haushalte hart.

Gleichzeitig stiegen Mieten, Energiekosten, Lebensmittelpreise, Versicherungen, Mobilitätskosten und zahlreiche staatlich beeinflusste Belastungen.

Wer immer mehr seines Einkommens für den täglichen Lebensunterhalt benötigt, kann weniger Eigenkapital bilden.

Wer kein Eigenkapital hat, bekommt schlechtere Kreditbedingungen.

Wer schlechtere Kreditbedingungen erhält, kann weniger für ein Haus bezahlen.

Das ist ein Kaufkraftproblem.

Es ist noch kein Beweis für eine Überbewertung des Hauses.

Zwei Rezessionsjahre hinterlassen Spuren

Die deutsche Wirtschaft schrumpfte 2023 und 2024.

Im Jahr 2025 wuchs das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nur leicht um 0,2 Prozent.

Im ersten Quartal 2026 kam ein weiteres kleines Wachstum von 0,3 Prozent gegenüber dem Vorquartal hinzu.

Das ist eine leichte Erholung.

Es ist aber noch kein kräftiger Aufschwung, der die finanziellen Schäden der vergangenen Jahre bei Unternehmen und Privathaushalten beseitigt hätte.

Quellen: Bruttoinlandsprodukt 2025 und Bruttoinlandsprodukt im 1. Quartal 2026.

In einer schwachen Wirtschaft werden Haushalte vorsichtiger.

Unternehmen verschieben Investitionen.

Arbeitsplätze erscheinen weniger sicher.

Banken prüfen strenger.

Käufer rechnen mit größeren Reserven.

Das alles drückt auf die mögliche Kaufsumme.

Aber auch hier gilt:

Eine schwache Konjunktur vermindert die momentane Zahlungsbereitschaft. Sie lässt die vorhandene Bausubstanz nicht verschwinden.

Die Zinswende halbiert die Finanzierungskraft

In der Niedrigzinsphase konnten Wohnungsbaukredite teilweise zu Zinssätzen um ein Prozent abgeschlossen werden.

Im Jahr 2026 bewegen sich viele Finanzierungen wieder in einer Größenordnung von ungefähr dreieinhalb bis vier Prozent.

Das klingt zunächst nach wenigen Prozentpunkten.

Bei einem Darlehen über mehrere Hunderttausend Euro ist der Unterschied gewaltig.

Beispiel: 300.000 Euro Darlehen

Die monatliche Belastung steigt in diesem Beispiel um rund 680 Euro.

Das sind mehr als 8.000 Euro im Jahr.

Bei gleichem Einkommen kann der Käufer deshalb nicht mehr dieselbe Darlehenssumme tragen.

Die Bank senkt den möglichen Kreditrahmen.

Der Käufer senkt sein Angebot.

Und anschließend wird dem Verkäufer erklärt, sein Haus sei plötzlich zu teuer.

Quelle: Deutsche Bundesbank – Wohnungsbaukredite und Zinssätze.

Die Zinswende hat die Finanzierungskraft verändert. Sie hat nicht das Mauerwerk entwertet.

Lehman Brothers: Der Mechanismus ist nicht neu

Die heutige Situation ist nicht identisch mit der Finanzkrise von 2007 und 2008.

Damals lagen wesentliche Ursachen im US-Hypothekenmarkt, in riskanten Immobilienkrediten, Verbriefungen und einem Vertrauensverlust zwischen Banken.

Der Konkurs der Investmentbank Lehman Brothers im September 2008 wurde zum Höhepunkt der Krise.

Die Deutsche Bundesbank beschreibt, wie sich die Störungen des Finanzsystems durch verschärfte Finanzierungsbedingungen und Vermögensverluste auf die Realwirtschaft übertrugen.

Negative Erwartungen verstärkten den Absturz.

Quelle: Deutsche Bundesbank – Die große Finanzkrise.

Die Lehre daraus ist bis heute wichtig:

Wenn Finanzierung zusammenbricht, geraten Vermögenswerte unter Druck.

Nicht unbedingt deshalb, weil Gebäude technisch wertlos geworden sind.

Sondern weil:

• Kredite schwerer erhältlich werden,
• Käufer weniger finanzieren können,
• Banken Risiken reduzieren,
• Marktteilnehmer vorsichtiger werden,
• und Notverkäufe neue niedrige Vergleichspreise schaffen.

Genau an dieser Stelle müssen Eigentümer aufpassen.

Ein niedriger Preis kann kurzfristig einen Verkauf ermöglichen.

Viele niedrige Preise können aber langfristig einen ganzen regionalen Markt herunterziehen.

Aus einzelnen Abschlägen entstehen neue Erwartungen.

Aus Erwartungen entstehen neue Vergleichswerte.

Aus Vergleichswerten entsteht weiterer Druck auf die nächsten Verkäufer.

Eine Finanzierungskrise darf nicht zur dauerhaften Enteignung durch den Marktpreis werden.

Baukosten 2020 bis 2026: plus 53 Prozent

Während Bestandsimmobilien zeitweise deutlich billiger gehandelt wurden, stiegen die tatsächlichen Baupreise weiter.

Der amtliche Baupreisindex des Statistischen Bundesamtes erfasst Bauleistungen am Bauwerk einschließlich Mehrwertsteuer.

Das Grundstück ist darin nicht enthalten.

Quelle: Statistisches Bundesamt – Baupreisindex.

Ein Bauwerk, das 2020 mit 300.000 Euro kalkuliert worden wäre, läge bei vergleichbarer Ausführung nach dieser Indexentwicklung im Mai 2026 rechnerisch bei rund 459.000 Euro.

Das sind fast 160.000 Euro mehr.

Noch ohne Grundstück.

Noch ohne Grunderwerbsteuer.

Noch ohne Notar.

Noch ohne Finanzierung.

Noch ohne Zufahrt, Garten, Stellplätze oder Garage.

Auch 2026 ist die Steigerung nicht beendet

Im Mai 2026 lagen die Baupreise für konventionell gefertigte Wohngebäude nochmals fünf Prozent über dem Vorjahresmonat.

Unter anderem verteuerten sich:

• Rohbauarbeiten um 4,9 Prozent,
• Ausbauarbeiten um 5,1 Prozent,
• Erdarbeiten um 5,4 Prozent,
• Elektro- und Informationstechnik um 6,4 Prozent,
• Dachdeckungsarbeiten um 7,3 Prozent,
• Zimmer- und Holzbauarbeiten um 7,3 Prozent,
• Instandhaltungsarbeiten an Wohngebäuden um 5,6 Prozent.

Quelle: Statistisches Bundesamt – Bau- und Immobilienpreise.

Von einem allgemein billigen Neubau kann keine Rede sein.

Ein Haus besteht aus Tausenden Arbeitsstunden

Ein solides Haus entsteht nicht durch einen Knopfdruck.

Auch ein industriell vorgefertigtes Haus benötigt Planung, Fertigung, Transport, Montage, Anschlüsse und Ausbau.

Bei einem konventionell errichteten Haus kommen zahlreiche Gewerke zusammen:

• Architektur und Bauplanung,
• Statik und technische Planung,
• Vermessung und Bodengutachten,
• Erdarbeiten und Entwässerung,
• Fundament und Bodenplatte,
• Mauerwerk und Beton,
• Dachstuhl und Dacheindeckung,
• Fenster und Türen,
• Elektroinstallation,
• Heizung, Wasser und Sanitär,
• Estrich, Putz und Trockenbau,
• Fliesen, Malerarbeiten und Bodenbeläge,
• Fassade, Außenanlagen und Zufahrt.

Über alle Betriebe hinweg kommen schnell mehrere Tausend Arbeitsstunden zusammen.

Bei beispielhaft 3.000 betrieblichen Arbeitsstunden und einem Verrechnungssatz von 65 Euro netto entsteht bereits ein Arbeitswert von:

195.000 Euro.

Materialien sind dabei noch nicht enthalten.

Auch der betriebliche Verrechnungssatz ist nicht mit dem Nettolohn eines Beschäftigten gleichzusetzen.

Ein seriöses Unternehmen muss zusätzlich bezahlen:

• Arbeitgeberanteile,
• Urlaub und Krankheit,
• Berufsgenossenschaft,
• Fahrzeuge und Treibstoff,
• Werkzeuge und Maschinen,
• Betriebsräume,
• Versicherungen,
• Verwaltung und Buchhaltung,
• Angebots- und Rüstzeiten,
• Gewährleistung und Unternehmensrisiko.

Gerade im Baugewerbe tragen kleine und mittlere Unternehmen einen großen Teil der Leistung.

Sie können dauerhaft nicht unter ihren tatsächlichen Kosten arbeiten.

Was Häuser aus der Fabrik wirklich kosten

Häufig wird behauptet, der industrielle Hausbau werde das Problem lösen.

Ein Fertighaus komme aus der Fabrik.

Deshalb müsse es billig sein.

Doch auch die aktuellen Fertighauspreise sprechen eine andere Sprache.

Eine Auswertung von Fertighausangeboten nennt für 2026 einen Median von rund:

2.800 Euro je Quadratmeter Wohnfläche.

Für ein durchschnittliches Fertighaus mit 140 Quadratmetern ergibt sich daraus ein reiner Hauspreis von ungefähr:

394.000 Euro.

Die vollständigen Projektkosten einschließlich Grundstück, Fundament, Baunebenkosten und Außenanlagen können nach der dort veröffentlichten Beispielrechnung ungefähr das Doppelte des reinen Hauspreises erreichen.

Quellen: Fertighaus.de – Fertighauspreise 2026 und Danwood – Hausbaukosten 2026.

Danwood nennt für schlüsselfertige Fertighäuser 2026 eine grobe Spanne von 2.300 bis 3.200 Euro je Quadratmeter.

Schwäbisch Hall nennt für ein durchschnittlich ausgestattetes Einfamilienhaus rund 3.360 bis 3.600 Euro je Quadratmeter Baukosten.

Quelle: Bausparkasse Schwäbisch Hall – Baukosten 2026.

Der beworbene Hauspreis ist nicht der Gesamtpreis

Regelmäßig kommen hinzu:

• Grundstück,
• Grunderwerbsteuer,
• Notar und Grundbuch,
• Vermessung,
• Bodengutachten,
• Erdarbeiten,
• Bodenaustausch,
• Bodenplatte oder Keller,
• Erschließung und Hausanschlüsse,
• Baustrom und Bauwasser,
• Zufahrt und Stellplätze,
• Garage oder Carport,
• Terrasse und Garten,
• Finanzierungskosten,
• Bereitstellungszinsen,
• Bemusterungszuschläge,
• Nachträge und Reserven.

Auch „schlüsselfertig“ ist kein einheitlicher gesetzlicher Leistungsumfang.

Entscheidend ist der konkrete Vertrag.

Ein Hausangebot für 2.800 Euro je Quadratmeter ist nicht dasselbe wie ein vollständig bezugsfertiges Gesamtgrundstück für 2.800 Euro je Quadratmeter.

Das Grundstück ist kein kostenloses Zubehör

Beim Neubau muss das Grundstück zuerst gefunden werden.

Dann muss es gekauft werden.

Dann fallen Erwerbsnebenkosten an.

Danach muss geprüft werden, ob es vollständig erschlossen und tatsächlich bebaubar ist.

Bei einer Bestandsimmobilie ist das Grundstück bereits vorhanden.

Auch die Anschlüsse liegen regelmäßig bereits.

Die Zufahrt besteht.

Entwässerung, Garten und befestigte Flächen sind vorhanden.

Die amtlichen Gutachterausschüsse zeigen, wie knapp der Markt für Baugrundstücke geworden ist.

Im Jahr 2014 wechselten bundesweit noch rund 93.400 Baugrundstücke für Eigenheime den Eigentümer.

2024 waren es nur noch 46.200.

Die Zahl hatte sich damit ungefähr halbiert.

Der Geldumsatz lag trotzdem fast auf dem Niveau von 2014.

Die durchschnittlichen Preise hatten sich nahezu verdoppelt.

Quelle: Immobilienmarktbericht Deutschland – Baugrundstücke.

2025 stieg die Zahl der Verkäufe von Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser zwar wieder auf rund 50.100.

Der Geldumsatz erreichte 10,2 Milliarden Euro.

Die Gutachterausschüsse stellten zugleich fest, dass die hohen Kaufsummen für Baugrundstücke den Wohnungsneubau in vielen nachgefragten Regionen erheblich belasten.

Quelle: AK OGA – Immobilienmarkt 2025.

Ein vorhandenes Grundstück ist ein eigenständiger Vermögenswert. Es ist kein kostenloser Anhang eines alten Hauses.

ImmoScout24 und immowelt richtig einordnen

ImmoScout24 und immowelt sind wichtige Orientierungshilfen.

Sie zeigen aktuelle Angebote, regionale Entwicklungen und modellierte Preiswerte.

ImmoScout24 erklärt, dass sein Preisatlas auf Daten zu mehr als 43 Millionen Immobilien beruht.

immowelt veröffentlicht ebenfalls regelmäßig aktualisierte regionale Preisübersichten.

Portale: ImmoScout24 – Preisatlas und immowelt – Immobilienpreise Deutschland.

Diese Daten sind nützlich.

Sie sind aber kein vollständiges Verkehrswertgutachten.

Und sie müssen von den tatsächlich notariell beurkundeten Kaufpreisen unterschieden werden.

Ein Portal sieht möglicherweise:

• den Angebotspreis,
• die Wohnfläche,
• das Baujahr,
• einige Ausstattungsmerkmale,
• und regionale Vergleichsangebote.

Es sieht nicht automatisch:

• die tatsächliche Bauqualität,
• den Zustand des Dachstuhls,
• die vorhandenen Hausanschlüsse,
• den Wert der Außenanlagen,
• die Qualität der Nebengebäude,
• besondere Modernisierungen,
• oder die Seltenheit einer konkreten Lage.

Ein Algorithmus kann einen Hinweis liefern. Er darf die Besichtigung und sachverständige Einordnung nicht ersetzen.

Was tatsächlich für gebrauchte Häuser bezahlt wird

Die Gutachterausschüsse greifen auf tatsächlich abgeschlossene Kaufverträge zurück.

Für 2025 meldeten sie im mittleren Preissegment folgende durchschnittliche Werte:

Quelle: Arbeitskreis der Oberen Gutachterausschüsse – Kaufpreise 2025.

Bei einem gebrauchten freistehenden Haus mit 150 Quadratmetern entspräche der bundesweite Durchschnittswert rechnerisch:

363.000 Euro.

Das ist kein Preis, der automatisch für jedes Haus gilt.

Region, Zustand, Grundstück und Nachfrage können den Wert stark verändern.

Aber die Zahl widerlegt die pauschale Behauptung, ein gebrauchtes Haus mit 150 Quadratmetern sei grundsätzlich nur 100.000 oder 150.000 Euro wert.

Das Beispiel: 150.000 Euro Kaufpreis plus Modernisierung

Angenommen wird ein älteres, aber grundsätzlich solides Wohnhaus.

Es verfügt über:

• 150 Quadratmeter Wohnfläche,
• ein vorhandenes Grundstück,
• tragfähige Außenwände und Decken,
• eine Bodenplatte oder einen Keller,
• Hausanschlüsse und Entwässerung,
• eine Zufahrt,
• Außenanlagen,
• möglicherweise Garage und Nebengebäude.

Der Kaufpreis beträgt 150.000 Euro.

Für Heizung, Fenster, Dach, Elektrik, Sanitär und Innenausbau werden zusätzlich 120.000 Euro angesetzt.

Hinzu kommen Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und gegebenenfalls Maklerkosten.

Trotzdem kann dieses Haus für den Käufer ein außerordentlich günstiges Geschäft sein.

Ein vollständiger Neubau einschließlich Grundstück wäre zu 1.800 Euro je Quadratmeter regelmäßig nicht herzustellen.

Nach der Modernisierung verfügt der Käufer nicht nur über neue Fenster oder eine neue Heizung.

Er verfügt über ein vollständiges Haus.

Die Modernisierung baut auf einer bereits vorhandenen Substanz auf.

Sie ersetzt nicht:

• das Grundstück,
• das Fundament,
• das Mauerwerk,
• die Geschossdecken,
• den Keller,
• die Erschließung,
• die Hausanschlüsse,
• die Zufahrt,
• oder die Außenanlagen.

Ein günstiger Kauf für den Erwerber kann gleichzeitig ein zu niedriger Verkaufspreis für den bisherigen Eigentümer sein.

Modernisierungskosten nicht doppelt abziehen

Ein häufiger Fehler sieht so aus:

Zuerst wird das gesamte Gebäude wegen seines Alters stark abgewertet.

Danach werden die vollständigen Kosten einer hochwertigen Modernisierung noch einmal vom Kaufpreis abgezogen.

Damit wird die vorhandene Substanz doppelt entwertet.

Ein funktionierendes Badezimmer ist nicht wertlos, nur weil es nicht dem neuesten Geschmack entspricht.

Eine nutzbare Küche ist kein Gebäudeschaden, nur weil der Käufer eine andere Küche möchte.

Ein verwendbarer Fußboden ist nicht automatisch mangelhaft, weil er aus der Mode gekommen ist.

Eine funktionierende Heizung besitzt einen Nutzwert, auch wenn für die Zukunft eine andere Lösung geplant wird.

Nicht jeder Wunsch des Käufers ist ein Mangel, den der Verkäufer bezahlen muss.

Makler und Banken brauchen den Abschluss

Hier liegt der entscheidende Interessengegensatz.

Im üblichen erfolgsabhängigen Maklermodell entsteht der Anspruch auf Maklerlohn grundsätzlich erst, wenn der vermittelte Vertrag tatsächlich zustande kommt.

Quelle: § 652 Bürgerliches Gesetzbuch.

Das bedeutet:

Ohne Kaufvertrag regelmäßig keine Erfolgsprovision.

Auch für die Bank gilt:

Ohne genehmigten und ausgezahlten Kredit kein neues Kreditgeschäft.

Eine Bank verdient an Zinsen und weiteren vertraglich vereinbarten Entgelten eines tatsächlich laufenden Kredits.

Ein Finanzierungsantrag, der abgelehnt wird, erzeugt kein entsprechendes Darlehensgeschäft.

Deshalb haben Makler und Finanzierer ein starkes wirtschaftliches Interesse daran, dass Angebot und Finanzierung zusammenpassen.

Das ist zunächst legitim.

Makler und Banken sind Wirtschaftsunternehmen.

Sie müssen Umsatz erzielen.

Aber ihre Interessen sind nicht identisch mit dem Interesse des Verkäufers.

Makler und Bank brauchen ein zustande gekommenes Geschäft. Der Verkäufer braucht einen angemessenen Preis.

Ein niedrigerer Kaufpreis erleichtert vieles:

• Der Käufer benötigt weniger Eigenkapital.
• Das Darlehen wird kleiner.
• Die monatliche Rate sinkt.
• Die Bank kann die Finanzierung leichter genehmigen.
• Der Makler erreicht schneller einen Abschluss.

Doch den großen Preisnachlass tragen weder die Bank noch der Makler.

Der Verkäufer trägt ihn.

120.000 Euro Preisnachlass: Wer verliert wirklich?

Angenommen, ein wirtschaftlich vertretbarer Kaufpreis liegt bei 270.000 Euro.

Um den Verkauf schneller finanzierbar zu machen, wird der Preis auf 150.000 Euro reduziert.

Der Eigentümer verliert 120.000 Euro seines Vermögens.

Dieses Geld fehlt möglicherweise:

• bei der Altersvorsorge,
• bei der Ablösung bestehender Schulden,
• beim Kauf einer kleineren Wohnung,
• bei Pflegekosten,
• bei der Versorgung des Ehepartners,
• oder später im Nachlass für die Familie.

Was bedeutet der niedrigere Preis für den Makler?

Angenommen wird rein beispielhaft eine Provision von 3,57 Prozent je Vertragsseite.

Die konkrete Provision ist frei vereinbar und kann abweichen.

Wird ein Makler bei einer Wohnung oder einem Einfamilienhaus für beide Kaufvertragsparteien tätig, müssen sich beide Seiten grundsätzlich in gleicher Höhe zur Zahlung verpflichten.

Quelle: § 656c Bürgerliches Gesetzbuch.

Die Beispielrechnung zeigt den Unterschied:

Der Verkäufer verliert 120.000 Euro.

Der Makler verliert bei nur einer provisionspflichtigen Seite 4.284 Euro möglichen Provisionsumsatz.

Bei beiden Seiten beträgt der Provisionsunterschied 8.568 Euro.

Für den Makler kann deshalb ein sicherer Abschluss zu 150.000 Euro wirtschaftlich interessanter sein als monatelange Arbeit ohne Abschluss in der Hoffnung auf 270.000 Euro.

Er verdient weniger.

Aber er verdient überhaupt etwas.

Der Verkäufer verliert dagegen einen sechsstelligen Betrag.

Der Vermittler verliert einen Teil seiner möglichen Provision. Der Eigentümer verliert einen großen Teil seines Vermögens.

Das ist kein pauschaler Vorwurf gegen jeden Makler.

Viele arbeiten seriös und kämpfen für einen angemessenen Preis.

Aber der wirtschaftliche Anreiz des Provisionssystems darf nicht verschwiegen werden.

Die Bank rechnet ebenfalls anders

Eine Bank kann an einem größeren Darlehen grundsätzlich mehr Zinsen verdienen.

Aber nur, wenn die Finanzierung genehmigt werden kann.

Ein kleineres Darlehen ist häufig:

• leichter tragbar,
• besser besichert,
• mit weniger Eigenkapital möglich,
• und mit geringerem Ausfallrisiko verbunden.

Die Bank bewertet deshalb in erster Linie die Tragfähigkeit ihres Kredits.

Sie bewertet nicht, wie viele Jahrzehnte der Eigentümer gearbeitet hat.

Sie bewertet nicht, was er persönlich in das Haus investiert hat.

Sie bewertet nicht, welche Lebensleistung darin steckt.

Der Eigentümer ist nicht dafür verantwortlich, die fehlende Kaufkraft des Käufers, die Risikoregeln der Bank und das Umsatzinteresse des Maklers aus seinem Verkaufserlös zu bezahlen.

Die Immobilienwirtschaft lebt von Bewegung

Die Immobilienwirtschaft benötigt Transaktionen.

Makler benötigen Kaufverträge.

Finanzierungsvermittler benötigen Darlehensabschlüsse.

Banken benötigen tragfähiges Kreditgeschäft.

Portale benötigen Inserate und zahlende Kunden.

Notare, Gutachter und weitere Dienstleister werden vor allem dann tätig, wenn tatsächlich gehandelt wird.

Ein stillstehender Markt erzeugt wenig Geschäft.

Im Jahr 2024 wurden bundesweit rund 805.000 Immobilienkaufverträge registriert.

Das waren zwar neun Prozent mehr als 2023, aber immer noch rund 20 Prozent weniger als im langjährigen Durchschnitt.

Quelle: Immobilienmarkt Deutschland 2024.

Im Jahr 2025 erholte sich der Markt weiter:

• rund 872.000 Kaufverträge,
• acht Prozent mehr als 2024,
• 278 Milliarden Euro gesamter Geldumsatz,
• 198 Milliarden Euro davon für Wohnimmobilien und Wohnbaugrundstücke.

Der Markt ist also nicht tot.

Er hat sich nach dem Einbruch infolge der Zinswende wieder belebt.

Aber das Transaktionsniveau und der Neubau bleiben problematisch.

Die Abhängigkeit der Branche vom Abschluss bleibt ebenfalls bestehen.

Wenn Käufer die aufgerufenen Preise nicht finanzieren können, gibt es mehrere mögliche Lösungen:

1. Die Einkommen und das Eigenkapital der Käufer steigen.
2. Die Finanzierung wird günstiger.
3. Grundstücks-, Bau- und Erwerbsnebenkosten sinken.
4. Der Staat schafft verlässliche und einfache Rahmenbedingungen.
5. Der Verkäufer senkt seinen Preis.

Die letzte Lösung lässt sich am schnellsten verlangen.

Sie wird aber fast vollständig aus dem Vermögen des Verkäufers bezahlt.

Für Makler und Bank zählt, dass das Geschäft zustande kommt. Für den Verkäufer zählt, was nach dem Geschäft von seinem Vermögen übrig bleibt.

Heizungsgesetz und politische Unsicherheit

Nicht jede Krise in Deutschland wird von der deutschen Politik verursacht.

Die Finanzkrise, die Corona-Pandemie, der russische Angriff auf die Ukraine, Energiepreisschocks und internationale Lieferprobleme hatten äußere Ursachen oder internationale Zusammenhänge.

Aber politische Entscheidungen bestimmen, wie stark solche Krisen auf Bürger und Unternehmen durchschlagen.

Sie bestimmen:

• wie hoch Steuern und Abgaben sind,
• welche technischen Standards gelten,
• welche Heizsysteme zugelassen oder gefördert werden,
• wie planbar Investitionen sind,
• wie schnell Genehmigungen erteilt werden,
• und wie viel Bürokratie Eigentümer und Unternehmen tragen müssen.

Die Auseinandersetzung um das Gebäudeenergiegesetz, das sogenannte Heizungsgesetz, hat viele Eigentümer und Käufer verunsichert.

Es ging nicht nur um die technische Frage einer neuen Heizung.

Es ging um die Sorge vor:

• hohen Investitionskosten,
• unklaren Übergangsfristen,
• sich verändernden Förderbedingungen,
• kommunaler Wärmeplanung,
• und erneut geänderten politischen Vorgaben.

Diese Unsicherheit belastet gerade Bestandsimmobilien.

Käufer rechnen vorsorglich mit hohen Abschlägen.

Banken kalkulieren Risiken.

Verkäufer geraten unter Rechtfertigungsdruck.

Im Juni 2026 wurde auch der geplante Ersatz durch ein Gebäudemodernisierungsgesetz in einer Bundestagsanhörung von Sachverständigen deutlich kritisiert.

Genannt wurden unter anderem bürokratische Überlastung, soziale Risiken, mangelnde Praxistauglichkeit und Rechtsunsicherheiten.

Quellen: Bundestag – Anhörung zum Gebäudeenergiegesetz 2023 und Bundestag – Anhörung zum Gebäudemodernisierungsgesetz 2026.

Es wäre zu einfach, den gesamten Preisrückgang allein dem Heizungsgesetz zuzuschreiben.

Der stärkste unmittelbare Auslöser war die Zinswende.

Aber politische Unsicherheit kann einen ohnehin geschwächten Markt zusätzlich belasten.

Wer von Bürgern Investitionen über Jahrzehnte verlangt, muss verlässliche Regeln über Jahrzehnte schaffen.

Der Neubau ist knapp, teuer und langsam

Im Jahr 2025 wurden in Deutschland nur noch 206.600 Wohnungen fertiggestellt.

Das waren 18 Prozent weniger als 2024.

Bei Einfamilienhäusern wurden nur noch rund 41.800 Gebäude fertiggestellt.

Der Rückgang gegenüber dem Vorjahr betrug 23,3 Prozent.

Zwischen Genehmigung und Fertigstellung lagen 2025 durchschnittlich 27 Monate.

2020 waren es noch ungefähr 20 Monate.

Quelle: Statistisches Bundesamt – Baufertigstellungen 2025.

Ein Neubau bedeutet deshalb nicht nur hohe Kosten.

Er bedeutet auch:

• Planungsrisiko,
• Baugrundrisiko,
• Kostensteigerungsrisiko,
• Nachtragsrisiko,
• Finanzierungsrisiko,
• Verzögerungsrisiko,
• und Fertigstellungsrisiko.

Eine Bestandsimmobilie steht bereits.

Der Käufer kann sie besichtigen.

Die Umgebung ist bekannt.

Die Zufahrt besteht.

Die Anschlüsse sind vorhanden.

Der Garten ist angelegt.

Viele Risiken sind sichtbar und können vor dem Kauf geprüft werden.

Lagen, die heute kaum noch geschaffen werden

Eine Immobilie besteht nicht nur aus Wohnfläche.

Sie besteht aus Gebäude, Grundstück, Umgebung und vorhandener Nutzung.

Viele ältere Häuser stehen in gewachsenen Lagen:

• auf großen Grundstücken,
• am Rand kleiner Ortschaften,
• auf ehemaligen Hofstellen,
• in aufgelockerten Streulagen,
• mit großen Abständen zu Nachbarn,
• mit altem Baumbestand,
• mit Garagen, Werkstätten oder Nebengebäuden,
• mit bestehenden Zufahrten und Nutzflächen.

Solche Grundstücke lassen sich heute nicht beliebig neu schaffen.

Neue Einfamilienhäuser entstehen häufig auf kleineren Parzellen in dichter geplanten Wohngebieten.

Der vorhandene Bestand kann deshalb eine Lagequalität besitzen, die ein standardisierter Neubau nicht bietet.

Das muss nicht immer zu einem höheren Marktpreis führen.

Eine abgelegene Lage kann auch Nachteile haben.

Aber sie darf nicht ignoriert werden.

Was heute kaum noch neu geschaffen werden kann, darf nicht bewertet werden, als wäre es jederzeit beliebig ersetzbar.

Bestandsimmobilien richtig bewerten

Eine sachgerechte Bewertung beginnt nicht mit dem Satz:

„Das Haus ist alt.“

Sie beginnt mit einer vollständigen Bestandsaufnahme.

1. Bodenwert und Grundstück

• Grundstücksgröße,
• örtlicher Bodenrichtwert,
• Zuschnitt und Nutzbarkeit,
• Erschließung,
• Zufahrt,
• besondere Lageeigenschaften.

2. Gebäudesubstanz

• Fundamente und Bodenplatte,
• Keller,
• Außenwände,
• Geschossdecken,
• Dachstuhl und Dacheindeckung,
• Fenster und Türen,
• Heizung, Elektrik und Sanitär.

3. Vorhandene zusätzliche Werte

• Garage und Carport,
• Nebengebäude und Werkstatt,
• Terrassen,
• befestigte Zufahrten,
• Stellplätze,
• Entwässerung,
• Garten und Einfriedung,
• gewachsener Baumbestand.

4. Modernisierungen

• Dach,
• Fenster,
• Heizung,
• Dämmung,
• Elektrik,
• Wasser- und Abwasserleitungen,
• Bäder,
• Fassade,
• Innenausbau.

5. Tatsächlicher Reparaturbedarf

Abgezogen werden müssen notwendige und nachvollziehbare Kosten.

Nicht jede theoretisch mögliche Modernisierung.

Nicht jeder Geschmack des Käufers.

Nicht jede technisch noch funktionierende Anlage.

Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung wird der Sachwert aus dem Wert der nutzbaren baulichen und sonstigen Anlagen sowie dem Bodenwert ermittelt.

Modernisierungen können außerdem die anzusetzende Restnutzungsdauer beeinflussen.

Quellen: § 35 ImmoWertV – Sachwertverfahren und Anlage 2 ImmoWertV – Modernisierung und Restnutzungsdauer.

Das Baujahr ist eine wichtige Information.

Es ist aber kein vollständiges Werturteil.

Wann eine deutliche Abwertung gerechtfertigt sein kann

Eine deutliche Minderung kann insbesondere gerechtfertigt sein bei:

• statischen Schäden,
• schwerer Feuchtigkeit,
• erheblichem Schimmelbefall,
• Schadstoffen,
• kontaminierten Grundstücksteilen,
• einem vollständig verbrauchten Dach,
• nicht mehr nutzbarer Heizungs-, Elektro- oder Sanitärtechnik,
• erheblichen Entsorgungs- und Rückbaukosten,
• oder einer dauerhaft sehr schwachen Marktlage.

Diese Schäden müssen konkret festgestellt werden.

Pauschale Vermutungen reichen nicht aus.

Ein älteres Baujahr allein ist kein Schaden.

Was Verkäufer vor einer Preissenkung tun sollten

1. Den örtlichen Bodenrichtwert prüfen.
2. Grundstücksgröße, Wohnfläche und Nutzfläche nachvollziehbar dokumentieren.
3. Rechnungen und Belege über Modernisierungen sammeln.
4. Dach, Fenster, Heizung, Elektrik und Sanitär getrennt bewerten.
5. Notwendige Reparaturen von Käuferwünschen trennen.
6. Garage, Nebengebäude, Zufahrt und Außenanlagen vollständig erfassen.
7. Aktuelle Neubau-, Grundstücks- und Erschließungskosten gegenüberstellen.
8. Portalwerte nicht ungeprüft als Verkehrswert übernehmen.
9. Tatsächlich erzielte regionale Kaufpreise prüfen.
10. Mehr als eine fachliche Einschätzung einholen.
11. Einen persönlichen Mindestpreis festlegen.
12. Künstlichen Zeitdruck zurückweisen.

Wer nicht verkaufen muss, darf warten.

Wer verkaufen muss, sollte trotzdem genau wissen, was er abgibt.

Ein Maklerauftrag ist kein Auftrag zur schnellen Entwertung.

Eine Bankeinschätzung ist kein endgültiges Urteil über die Lebensleistung des Eigentümers.

Ein niedriges Käuferangebot ist kein objektives Wertgutachten.

Fazit: Verkaufen ja – verschleudern nein

Die Fakten sind eindeutig.

Seit 2020 sind die Preise für konventionelle Bauleistungen an Wohngebäuden um rund 53 Prozent gestiegen.

Bauland ist knapp.

Die durchschnittlichen Grundstückspreise sind langfristig massiv gestiegen.

Fertig- und Serienhäuser kosten bereits als reiner Hauskörper häufig 2.300 bis mehr als 3.000 Euro je Quadratmeter.

Die vollständigen Projektkosten liegen deutlich höher.

Die Kreditzinsen haben sich gegenüber der Niedrigzinsphase vervielfacht.

Der Neubau ist eingebrochen.

Die Bauzeiten sind länger geworden.

Viele Haushalte haben in mehreren Jahren Kaufkraft verloren.

Vielen fehlt Eigenkapital.

Vielen fehlt die monatliche Reserve.

Vielen fehlt die Finanzierungskraft, um den tatsächlichen Wert eines Hauses zu bezahlen.

Das ist ein wirtschaftliches und gesellschaftliches Problem.

Aber es darf nicht dadurch gelöst werden, dass Eigentümer ihr über Jahrzehnte aufgebautes Vermögen unter Wert abgeben.

Der Käufer braucht einen bezahlbaren Preis.

Der Makler braucht einen Kaufvertrag.

Die Bank braucht einen finanzierbaren Kredit.

Der Verkäufer braucht einen Preis, der sein Eigentum nicht entwertet.

Diese Interessen sind nicht identisch.

Ein niedrigerer Preis kann den Abschluss beschleunigen.

Er kann die Finanzierung ermöglichen.

Er kann die Provision sichern.

Aber der Preisnachlass wird fast vollständig aus dem Vermögen des Verkäufers bezahlt.

Schneller Abschluss für Makler und Bank darf nicht bedeuten: sechsstelliger Verlust für den Eigentümer.

Nicht jedes alte Haus ist wertvoll.

Nicht jeder hohe Angebotspreis ist gerechtfertigt.

Aber ein gepflegtes, solides oder sinnvoll modernisierbares Bestandsgebäude ist keine wertlose Altlast.

Es besitzt:

• ein Grundstück,
• Gebäudesubstanz,
• Fundament oder Keller,
• Hausanschlüsse,
• Zufahrt und Außenanlagen,
• häufig Garage und Nebengebäude,
• und möglicherweise eine heute kaum noch reproduzierbare Lage.

All das hat einen Wert.

Dieser Wert darf geprüft werden.

Er darf realistisch korrigiert werden.

Er darf verhandelt werden.

Aber er darf nicht kleingeredet werden, nur damit andere schneller wieder Geschäft machen.

Nicht das Bestandsgebäude hat plötzlich seinen Wert verloren. Vielen Bürgern fehlt heute die Möglichkeit, seinen tatsächlichen Wert noch zu finanzieren.

Deshalb gilt:

Sauber dokumentieren.

Realistisch bewerten.

Selbstbewusst verhandeln.

Verkaufen – aber nicht verschleudern!

Quellen und weiterführende Informationen

1. Statistisches Bundesamt: Baupreisindex für Wohngebäude
2. Statistisches Bundesamt: Entwicklung der Bau- und Immobilienpreise
3. Statistisches Bundesamt: Preisindizes für neue und bestehende Wohnimmobilien
4. Statistisches Bundesamt: Entwicklung der Real- und Nominallöhne
5. Statistisches Bundesamt: Reallöhne im 1. Quartal 2026
6. Statistisches Bundesamt: Bruttoinlandsprodukt 2025
7. Statistisches Bundesamt: Baufertigstellungen 2025
8. Deutsche Bundesbank: Zinssätze und Volumen der Wohnungsbaukredite
9. Deutsche Bundesbank: Die große Finanzkrise und Lehman Brothers
10. AK OGA: Immobilienkaufverträge und tatsächlich gezahlte Preise 2025
11. AK OGA: Immobilienmarkt Deutschland 2024
12. AK OGA und BBSR: Entwicklung der Verkäufe und Preise von Baugrundstücken
13. ImmoScout24: Preisatlas
14. immowelt: Immobilienpreise Deutschland
15. Fertighaus.de: Fertighauspreise 2026
16. Danwood: Hausbaukosten und Quadratmeterpreise 2026
17. Bausparkasse Schwäbisch Hall: Aktuelle Hausbaukosten
18. Deutscher Bundestag: Sachverständigenanhörung zum Gebäudeenergiegesetz 2023
19. Deutscher Bundestag: Kritik am Gebäudemodernisierungsgesetz 2026
20. § 652 BGB: Entstehung des Maklerlohnanspruchs
21. § 656c BGB: Maklerlohn bei Tätigkeit für beide Kaufvertragsparteien
22. § 35 ImmoWertV: Grundlagen des Sachwertverfahrens
23. Anlage 2 ImmoWertV: Restnutzungsdauer bei Modernisierungen

Hinweis: Der Beitrag bietet eine allgemeine wirtschaftliche und politische Einordnung. Er ersetzt keine individuelle Immobilienbewertung, Bauschadensprüfung, Finanzierungsberatung, Steuerberatung oder Rechtsberatung. Portalwerte und bundesweite Durchschnittspreise müssen immer an die konkrete Region und das einzelne Objekt angepasst werden.